|
Заказчик строительства –
фигура противоречивая. У него, как у Бога – много имен: заказчик,
застройщик, инвестор, девелопер. А поскольку наш заказчик-девелопер строит
сам себе и собственными силами, то есть у него и еще одно имя: строитель. Он
как Бог - является главной фигурой на стройке, и уже пора ему, видно,
присваивать греческое имя Архи Тектор - Главный Строитель. Он вкладывает
свои деньги в развитие нашего города. Но он и заказывает архитектуру. И
вроде бы кто, как не он, должен определять лицо Новосибирска.
Когда-то у архитектуры в нашем городе (как, впрочем, и в других советских
городах) был один заказчик. Он так и назывался – «единый заказчик», и роль
такого клиента-монстра отводилась УКСу – Управлению Капитального
Строительства. Денег было мало, запросов много, «излишества» не
приветствовались, и, в общем-то, на архитектуру ему было глубоко плевать,
кроме, конечно, каких-то «особо важных» объектов, вроде зданий партшколы,
обкома КПСС или ТЮЗа. Однако строчка «архитектор» в штампе проекта
присутствовала всегда, и без автографа архитектора выпустить проект было
невозможно, но роль профессиональных зодчих в процессе принятия решений была
невелика. Они боролись и с заказчиком, у которого не было нужных материалов
и не хватало денег, и с подрядчиками, испытывающими дефицит рабочей силы, не
способными выполнять элементарные работы и постоянно «рационализировавшими»
проектные решения в сторону упрощения, удешевления, применения материалов,
имеющихся в наличии, etc. Архитекторы боролись с той системой, требуя
повышения собственной роли в процессе строительства. Они в конце концов
победили, и в разгар перестройки получили Постановление ЦК КПСС и Совета
Министров СССР о совершенствовании архитектурной деятельности. Но было уже
поздно: архитектурная деятельность стала товаром на рынке. Регулировать ее
постановлениями ЦК невозможно.
Теперь заказчиков много. И вроде бы рынок строительства – один из самых
независимых от государства: за пределами Москвы, кроме нескольких социальных
программ (типа восстановления Ленска и Чечни, возведения жилья для военных),
все строительство в России ведется на частные деньги. Однако компании,
занимающиеся строительством, остаются максимально зависимыми от
государственных и муниципальных органов. Они существуют в рыночных условиях,
но рынок этот действует внутри огромного и малопонятного
административно-хозяйственного пространства, построенного на тех же
принципах, что и в советское время.
Итак, заказчик. Застройщик, инвестор, девелопер, строитель. ЗАО, ОАО, ООО,
ИЧП. Иногда даже «кооператив», чудом сохранивший свой статус с далеких
горбачевских времен. В советское время был трестом, СМУ, ДСК – в общем,
занимался строительством по господряду. Цель деятельности (согласно уставу)
– получение прибыли. Механизм получения прибыли: сбор средств с мелких
инвесторов, желающих получить небольшое количество квадратных метров под
квартиру или офис, вложение этих денег в строительство здания, отдача
квадратных метров владельцам и продажа «оставшихся» квартир.
В этой принципиальной схеме нет ни властей, ни архитекторов. Архитекторы
призваны решить технические вопросы: планировки, фасады, конструкции. Власти
появляются в связи с тем, что любое городское строительство носит
общественный характер. Отсюда следует, что заказчик не вполне волен
самостоятельно решать вопросы – что, где и в каком виде строить. Отсюда
следует, что местное самоуправление должно регулировать процессы
градостроительства в интересах всех горожан. Однако мы имеем дело не с
реальным самоуправлением, а с остатками советской власти в ее самой слабой и
невнятной брежневской ипостаси, которая желает управлять всем и вся, но не
может. Вместо управления процессами на основе понимания рыночных механизмов
и общественных потребностей возникла система административных барьеров
откровенно фискальной направленности.
Приходит заказчик, желающий строить в городе. Не существует документа, в
котором были бы обозначены все имеющиеся в интересующем инвестора районе
площадки. Заказчик находит архитектора, знающего этот район, знающего, где
можно построить «нечто» с минимальным сносом ветхого жилья, без переноса
тепловых сетей и иных коммуникаций. Но не существует документа, в котором
было бы прописано, что можно, а что нельзя здесь строить, сколько этажей, в
каком материале и т.д. Эти ограничения возникнут позднее, а пока архитектор
по просьбе заказчика делает эскизный проект, пытаясь их предугадать. Есть
архитекторы, удивительно точно «угадывающие» мнение горархитектуры и
градосовета, есть архитекторы, которые такое мнение не угадают никогда. За
три месяца с эскизным проектом и так называемым «разрешительным письмом на
сбор исходных данных» заказчик обходит несколько десятков инстанций, получая
«технические условия на проектирование» от районной администрации,
пожарников, эпидемиологической службы, экологов, охраны памятников, тепловых
сетей, служб электро-, водо-, газоснабжения, электросязи, и т.д., и т.п...
Собрав эти условия (и заплатив в каждой из инстанций энную сумму «на
развитие»), заказчик сдает их в Комитет архитектуры и градостроительства
мэрии, и после некоторого ожидания получает на руки Постановление мэра об
отводе земельного участка под строительство и Архитектурно-планировочное
задание на проектирование объекта. Именно в этот момент
заказчик-инвестор-девелопер узнает, что он может построить, сколько этажей
будет в здании и в чем будут состоять ограничения, накладываемые на объект.
Но это еще не все. До начала строительства, до того, как положен первый
камень в основание фундамента, инвестор должен выплатить особый (и весьма
немалый) сбор «за пользование градостроительными ресурсами». Такой сбор
является косвенным налогом; он признавался прокуратурой незаконным, но вновь
и вновь возрождается под новыми названиями (плата за право аренды земельного
участка и т.п.). Следует учесть, что на привлекательной для строительства
площадке инвестор будет обременен ещё и оброком в натуральной форме, в виде
строительства теплотрассы, ремонта детского садика, благоустройства
сквера... В некоторых случаях затраты, производимые заказчиком ДО
СТРОИТЕЛЬСТВА дома могут быть сравнимы с затратами на само строительство.
Плюс стоимость проектирования, плюс согласования, плюс «покупка»
электрических, тепловых мощностей... А ведь заказчик еще не продал ни одного
квадратного метра построенной площади, он пока лишь вкладывает, вкладывает,
вкладывает деньги...
Представляете степень финансовых рисков осуществляемых строительными
компаниями? На самом деле они не столь велики, поскольку фирмы-застройщики
стараются быть ближе к чиновникам, чтобы тем самым заранее гарантировать
себе максимально выгодные условия. Риски закладываются в цену строительства;
отчасти поэтому Новосибирск является одним из самых дорогих городов России
по цене жилья.
Большая квартира в Анталии «под ключ» (маленьких там не бывает, стандарт –
200-250 м2) в зоне четырехзвездочных отелей, через дорогу от шикарного
свежеотстроенного городского пляжа стоит 32-38 тыс. долларов. Сравните эту
цену с ценами в Новосибирске.
Действующая практика нехороша по многим параметрам: высокая стоимость жилья
отсекает от рынка нового жилья горожан со средним и невысоким уровнем
доходов. Непрофильные инвесторы (банки, финансовые структуры) не спешат
вкладывать средства в непрозрачный и рискованный бизнес. Для застройщика
первостепенным становится быстрый возврат вложенных в строительство средств.
В итоге: в городе строится преимущественно жилье (квартиры можно быстро
продать и вернуть деньги еще в процессе строительства; даже офисы не столь
ликвидны, к тому же их принято не продавать, а сдавать в аренду, а это
«длинный» бизнес); строительство ведется преимущественно в центре (здесь
высока ликвидность и минимальны затраты на строительство инфраструктуры); не
работают системы кредитования и ипотеки (нет гарантий вложений и
прозрачности финансовых схем); высоко количество скандалов, связанных с
крахом компаний-застройщиков, мошенничеством девелоперских фирм, «двойной»
продажей квартир и т.д.; от строительного бизнеса отсечено малое
предпринимательство; объемы строительства не растут, а падают.
Очевидно, что создавшееся положение -- это не столько вина, сколько беда
муниципалитета, и, насколько я знаю, из него ищутся выходы. Проблема в том,
что в ситуации напряженного городского бюджета очень трудно «слезть с иглы»
сборов «за пользование градостроительными ресурсами», невозможно найти
средства на инженерное обустройство территории для освоения новых
строительных площадок. Эти затраты перекладываются на плечи застройщиков,
инвестиционная привлекательность вложений в строительство в Новосибирске
падает.
А при чем тут архитектура?
В том то и дело, что не при чем. Как и в советские времена, архитектура
остается падчерицей строительного комплекса. В сложной гонке за квадратными
метрами – в гонке с препятствиями, -- архитектору даются весьма небольшие
шансы реализовать свой творческий потенциал. В несколько дней надо родить
концептуальную идею и форэскиз для предварительного согласования, в три
месяца, пока идет получение техусловий, выполнить фактически готовый проект,
очень быстро скорректировать его в соответствии с архитектурно-планировочным
заданием, согласовать, быстро-быстро выполнить рабочие чертежи, чтобы
получить разрешение на строительство и начать его. На этом проблемы будущего
архитектурного произведения не заканчиваются. В новосибирской
архитектурно-строительной практике нормой становится «досогласование»
проекта в процессе строительства, когда у здания появляются дополнительные
этажи, не предусматривавшиеся первоначально пристройки, неожиданные
мансарды. По закону проект и возведенное по нему здание является объектом
авторского права. В реальности архитектор, спорящий с заказчиком и не
устраивающий его, может быть отстранен от проектирования и авторского
надзора, а строительный объект -- передан в другую архитектурную мастерскую.
Конкуренция между зодчими идет не по творческому критерию. В действующей
системе проектирования-согласования-строительства побеждают архитекторы,
способные быстро проектировать, быстро согласовывать и не вступающие в
споры. Все другие качества отходят на второй план. Талантливые архитекторы
могут быть востребованы лишь талантливыми заказчиками. Увы, таких немного.
Недавно в Москве мне пришлось беседовать с одним из руководителей Гильдии
девелоперов. Он сказал простую вещь: архитектор ему не нужен. Он строит по
отработанной технологии и силами собственных строителей. Объем будущего
здания должен быть максимальным: габариты здания – по границам отведенной
площадки, этажность – наибольшая. Он строит офисы и жилые дома на продажу,
поэтому внутренние планировки ему не нужны, дом каркасный, достаточно
пробросить в нескольких местах стояки коммуникаций, сделать блок лестниц и
лифтов. Фасады тоже не нужны, всякие «излишества» лишь удорожают
строительство. Его кредо: максимальная выгода при минимальных затратах, и он
не видит, как улучшение архитектурных качеств объекта влияет на его
продаваемость. Что еще осталось от функций архитектора? Ах, да,
согласования! У нашего девелопера для этого есть целый отдел. В нем один
сотрудник хорошо ходит к пожарникам, другой - к экологам, третий - в
главархитектуру, четвертый... Архитектор остался постольку, поскольку в
штампе проекта есть строчка, в которой он должен расписываться.
Этот разговор абсолютно реален, хотя я вспоминаю его с некоторым содроганием
и склонен все же считать слова моего собеседника гиперболой. Однако не могу
не признать тот факт, что у застройщиков нет абсолютно никаких стимулов
строить хорошую архитектуру. Что резонов к этому лишь два, и оба
субъективные: личное желание девелопера сделать мир вокруг себя лучше и
обусловленное должностью такое же желание у главного архитектора города.
Заказчик и архитектурный стиль
Влияют ли вкусы заказчика на внешний облик возводимых зданий? Конечно
влияют. В начальный период нового русского капитализма он ассоциировал себя
с купцом, продолжателем дела купцов Маштаковых, Литвиновых и Жернаковых.
Отсюда и попытки реанимации краснокирпичных традиций стиля a la russe,
прерванных революцией. Хорошим жилищем считались квартиры, построенные в
30-50-х гг., отсюда мода на дома «под сталинизм», остроумно прозванные в
последнем номере профессионального журнала «Проект Россия»
«капиталистическим реализмом». Сегодня инвесторы поездили по заграницам,
посмотрели на то, как живут и что строят их коллеги. В моду входят
неомодернизм и хай-тек, стили лаконичные, рациональные и откровенно
прозападные. Благо и технологии, применяемые сегодня в строительстве, в
последнее время модернизируются. Появляется новая современная строительная
индустрия, имеющая мало общего с неповоротливыми технологиями прошлого,
обрекающими город на серость и однообразие. Строительная промышленность
мало-помалу переходит на выпуск огромного, бесконечного по номенклатуре
конструктора, аналогичного тому, с которым работают архитекторы Европы,
Америки, Азии. Беда лишь в том, что далеко не все архитекторы, привыкшие к
работе в наших специфических условиях и превратившиеся в декораторов
фасадов, способны принять новое индустриальное мышление.
Я все же думаю, что происходящий сегодня в Москве поворот от «лужковского
стиля» к архитектуре западного толка связан прежде всего не с вкусовыми и
стилистическими предпочтениями заказчика, а с необходимостью
рационализировать бизнес. Хороший архитектор может экономить деньги
застройщику, предлагая оптимальные решения. Другое дело, что застройщику
надо еще и доказать возможность такой экономии.
И напоследок. Мой собеседник – московский девелопер в вышеприведенной беседе
говорил, что не верит в то, что хорошая архитектура зданий, которые он
строит, может влиять на их продаваемость. Я знаю примеры, когда это
произошло. В соседнем с нами Барнауле в последние годы возникло немало
интересных объектов, а два из них были удостоены архитектурной премии
«Золотая капитель». Так вот, по словам главного архитектора города Сергея
Боженко, хорошая архитектура в городе начала появляться после того, как
одного из заказчиков буквально через силу заставили выстроить дом с
нетривиальной эстетикой фасадов. Через некоторое время он обнаружил, что
квартиры в этом доме продаются значительно быстрее, чем в подобном здании,
не обладающем интересной внешностью, стоящем в соседнем квартале. При
строительстве следующего здания заказчик сам уже требовал хорошей
архитектуры.
В Нижнем Новгороде, признанном архитектурной столицей России конца ХХ века,
ситуация изменилась после того, как главным архитектором там стал
харизматичный лидер и талантливый архитектор Александр Харитонов. Это был
сильный и властный человек, и он повел себя весьма автократично, запретив
строительство зданий «без архитектуры». Сегодня, уже после смерти
Харитонова, погибшего в автокатастрофе, среди застройщиков города
продолжается соревнование за самую оригинальную постройку, все нововводимые
дома имеют имена собственные. Похоже, в Нижнем Новгороде продать квартиры в
доме «без архитектуры» просто очень сложно.
Но надо заметить, что ни в Нижнем Новгороде, ни в Барнауле, не собирают с
инвесторов «сбор за право пользования градостроительными ресурсами». Власти
рассматривают там «градостроительный ресурс» прежде всего, как ресурс
развития города.
Окончание следует.
|
11.11.2002, :
архитектура